Kat Mülkiyetinde Ortak Gider (Aidat) Uyuşmazlıkları

Kat Mülkiyeti Kanunu, apartman veya site içindeki ortak alanların giderlerinin (temizlik, güvenlik, asansör bakımı, yönetici ücreti gibi) kat malikleri arasında nasıl paylaşılacağını düzenler. Uygulamada en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, aidat borcunun ödenmemesi veya belirlenen tutara itiraz edilmesidir.

Aidatın Belirlenmesi

Ortak giderlerin paylaşım oranı, kural olarak yönetim planında belirlenir; yönetim planında aksi öngörülmedikçe her kat maliki, arsa payı oranında ortak giderlere katılır. Kat malikleri kurulu, yıllık işletme projesini onaylayarak aidat tutarını belirler. Bu karar, toplantıya katılmayan veya karara katılmayan kat maliklerini de bağlar.

Aidatını Ödemeyen Kat Malikine Karşı Yollar

• Gecikme faizi: Ödemede geciken kat malikinden, kanunda öngörülen oranda gecikme faizi talep edilebilir; bu faiz oranı yönetim planında farklı belirlenmiş olsa dahi kanundaki asgari orandan düşük olamaz.
• İcra takibi: Yönetici, ödenmeyen aidat borcu için doğrudan icra takibi başlatabilir; kat malikleri kurulu kararı ve işletme projesi, takibin dayanağını oluşturur.
• Yasal ipotek hakkı: Diğer kat maliklerinin, borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerinde ortak gider alacağı için yasal ipotek talep etme hakkı bulunur.

Aidat Tutarına İtiraz

Kat maliki, kendisine ait olmayan bir gidere katılmakla yükümlü tutulduğunu veya belirlenen tutarın yönetim planına ya da kanuna aykırı olduğunu düşünüyorsa, kat malikleri kurulu kararının iptali için dava açabilir. Bu dava, kararın öğrenilmesinden itibaren belirli bir hak düşürücü süre içinde açılmalıdır; aksi halde karara itiraz hakkı kaybedilir.

Yöneticinin Sorumluluğu

Yönetici, topladığı aidatları yönetim planına ve alınan kararlara uygun şekilde harcamakla yükümlüdür. Kat malikleri, yöneticiden hesap sorma ve gerektiğinde denetim (denetçi atanması) talep etme hakkına sahiptir. Yöneticinin görevini kötüye kullanması, hem hukuki hem de cezai sorumluluk doğurabilir.