Başkasına Ait Arsa Üzerindeki Bina İçin Ortaklığın Giderilmesi Davası

Başkasına ait bir arsa üzerinde bulunan kalıcı ve temelli bir bina, kural olarak arsadan bağımsız bir taşınmaz olarak değerlendirilemez. Bu nedenle, arsa malikinden farklı kişilere ait olduğu ileri sürülen bir binanın, tek başına satılması veya yalnızca bina üzerinden ortaklığın giderilmesine karar verilmesi mümkün değildir.

Nitekim Yargıtay, bu hukuki ilke doğrultusunda, başkasına ait arsa üzerinde bulunan üç katlı bir binanın yalnızca bina olarak satılmasına karar veren ilk derece mahkemesi kararını bozmuştur.

Somut Olayda Ne Olmuştur?
Uyuşmazlıkta, miras bırakan tarafından üç katlı bir bina yapılmıştır. Ancak binanın üzerinde bulunduğu arsa miras bırakana ait değildir. Arsa, üçüncü bir kişi adına tapuda kayıtlıdır.
Mirasçılar ise arsa üzerinde değil, yalnızca bina üzerinde hak sahibi olduklarını ileri sürmüştür. Açılan davada, binanın satılarak elde edilecek bedelin mirasçılar arasında paylaştırılması talep edilmiştir.

İlk derece mahkemesi, bu talebi kabul ederek binanın satışına karar vermiştir.

Ancak uyuşmazlık Yargıtay'ın önüne geldiğinde, verilen karar hukuka aykırı bulunmuştur.

Yargıtay'ın Gerekçesi: Bina Arsanın Bütünleyici Parçasıdır.
Yargıtay'ın değerlendirmesinin temelinde Türk Medeni Kanunu'nun 684. maddesinde düzenlenen bütünleyici parça (mütemmim cüz) ilkesi bulunmaktadır.
Türk Medeni Kanunu'nun 684. maddesi uyarınca, bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur. Bir taşınmaz üzerine temelli ve kalıcı olarak yapılmış yapı da kural olarak üzerinde bulunduğu taşınmazın bütünleyici parçası niteliğindedir.

Bu nedenle hukuk düzeninde, kalıcı bir bina ile üzerinde bulunduğu arsa, kural olarak birbirinden bağımsız iki ayrı taşınmaz olarak kabul edilmez.

Başka bir ifadeyle;

Arsa bir taşınmazdır.
Kalıcı ve temelli bina ise bu taşınmazın bütünleyici parçasıdır.
Bina, arsadan bağımsız bir taşınmaz gibi tek başına satışa konu edilemez.
Dolayısıyla arsa başkasına aitse, yalnızca bina üzerinden bir satış gerçekleştirilmesi kural olarak mümkün değildir.

Geçici Yapılar Bakımından Farklı Bir Durum Söz Konusu Olabilir.
Yargıtay, değerlendirmesinde Türk Medeni Kanunu'nun 728. maddesine de dikkat çekmektedir.
Temelli kalmak amacı olmaksızın yapılan kulübe, baraka ve benzeri yapılar, kanunun öngördüğü şartlar altında taşınır yapı niteliğinde değerlendirilebilir.

Bu tür yapıların sökülmesi ve taşınmazdan ayrılması mümkün olduğundan, bunlar kalıcı ve temelli yapılardan farklı bir hukuki statüye sahip olabilir.

Ancak somut olayda söz konusu yapı, geçici veya sökülerek taşınabilecek nitelikte değildir. Üç katlı ve kalıcı olarak yapılmış binanın arsadan ayrılması mümkün değildir.

Bilirkişi İncelemesinde Ne Tespit Edilmiştir?
Dosyada yapılan bilirkişi incelemesinde de binanın niteliği konusunda önemli tespitler yapılmıştır.

Bilirkişiler tarafından;

• binanın kaçak olduğu,
• yıkılmadan arsadan ayrılmasının mümkün olmadığı,
• kat mülkiyeti kurulmasının mümkün olmadığı,
• kat irtifakı kurulmasının mümkün olmadığı,
• yapının arsanın bütünleyici parçası niteliğinde olduğu belirlenmiştir.
  Bu tespitler, binanın hukuken arsadan bağımsız bir taşınmaz olarak kabul edilemeyeceğini ortaya koymaktadır.

Bina Neden Tek Başına Satılamaz?
Somut olayda davacının talebi, binanın satılması ve satış bedelinin mirasçılar arasında paylaştırılmasıdır.
Ancak burada hukuki açıdan önemli olan nokta, satılması istenen binanın bağımsız bir mal niteliğinde olup olmadığıdır.

Kalıcı ve temelli bina, üzerinde bulunduğu arsanın bütünleyici parçası olduğundan, arsa ile hukuken ayrılmaz bir bütün oluşturur.

Arsanın maliki başka bir kişi olduğuna göre, mirasçıların yalnızca bina üzerinde hak sahibi oldukları gerekçesiyle binanın tek başına satışa çıkarılması mümkün değildir.

Bu nedenle, bina hakkında ortaklığın giderilmesi yoluyla satış kararı verilmesi de hukuken mümkün değildir.

Enkazın Satılması Mümkün mü?
Yargıtay'ın kararında dikkat çeken önemli hususlardan biri de bina ile enkaz arasındaki ayrımdır.
Bina henüz ayakta ve kalıcı bir yapı niteliğinde olduğu sürece arsanın bütünleyici parçasıdır. Ancak bina yıkıldığında ortaya çıkan ve ekonomik değeri bulunan malzemeler farklı bir hukuki nitelik kazanabilir.

Örneğin;

• demir,
• kapı ve pencere,
• kereste,
• hurda ve benzeri malzemeler yıkım sonrasında taşınır mal niteliğinde değerlendirilebilir.

Dolayısıyla, uyuşmazlıkta talep binanın kendisinin satılması yerine, binanın yıkılması ve yıkım sonucunda ortaya çıkacak ekonomik değere sahip enkazın değerlendirilmesi şeklinde olsaydı, hukuki durum farklı şekilde ele alınabilecekti.

Ancak somut olayda böyle bir talep bulunmamaktadır. Davacı doğrudan binanın satılmasını ve bedelinin mirasçılar arasında paylaştırılmasını istemiştir.

Yargıtay'ın Sonucu
Yargıtay, kalıcı ve temelli yapının arsanın bütünleyici parçası olduğu gerekçesiyle, başkasına ait arsa üzerindeki binanın tek başına ortaklığın giderilmesi davasına konu edilemeyeceği sonucuna ulaşmıştır.
Bu nedenle, ilk derece mahkemesinin binanın satılmasına ilişkin kararının hukuka uygun olmadığı değerlendirilmiş ve karar bozulmuştur.

Başka bir ifadeyle, davanın reddedilmesi gerekirken binanın satışına karar verilmesi doğru bulunmamıştır.

Kararın Hukuki Önemi
Bu karar, başkasına ait arsa üzerinde bulunan yapıların hukuki durumunun belirlenmesinde bina ile arsanın birbirinden bağımsız değerlendirilip değerlendirilemeyeceği hususunun önemini ortaya koymaktadır.

Özetle;

Kalıcı ve temelli bir bina, üzerinde bulunduğu arsanın bütünleyici parçasıdır. Arsa ile hukuken ayrılmaz bir bütün oluşturduğu için, arsa başka bir kişiye ait olduğunda bina kural olarak tek başına satılamaz ve yalnızca bina üzerinden ortaklığın giderilmesine karar verilemez.

Buna karşılık, binanın yıkılması sonucunda ortaya çıkan ve ekonomik değeri bulunan enkazın taşınır mal niteliği kazanması mümkün olduğundan, somut olayın koşullarına ve ileri sürülen talebe göre enkazın değerlendirilmesi ayrı bir hukuki mesele olarak ele alınabilir.

6. Hukuk Dairesi-2009/3039-2009/4993

Not: Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olayın özelliklerine göre hukuki değerlendirme değişebileceğinden, uyuşmazlığın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Av. Beyza ÇAKAR